Faire appel à la caution ou à l'assurance

Dès le 1^er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

• à la personne qui s'est portée caution (particuliers) pour le locataire, lorsqu'il en existe une,

• ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale (particuliers),

• ou à son assureur s'il a souscrit une

• assurance garantissant les impayés de loyer
.

À noter

propriétaire et locataire peuvent choisir de faire appel à un conciliateur de justice (particuliers) pour formaliser un accord (exemple : étalement du remboursement).

Prévenir la caisse d'allocations familiales

Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire a obligation de prévenir la Caf (ou la MSA) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé (particuliers).

La Caf (ou CMSA) considère qu'il y a impayé :

Allocation logement versée au locataire

Pour la Caf (ou CMSA), il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges.

Par exemple :

• un loyer de 430 €

• des charges mensuelles de 90 €

• une aide au logement de 200 €

L'impayé est établi lorsque la dette est de :

430 x 2 = 860 €

Allocation logement versée au propriètaire

Pour la Caf (ou CMSA), il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges.

Par exemple :

• un loyer de 430 €

• des charges mensuelles de 90 €

• une aide au logement de 200 €

L'impayé est établi lorsque la dette est de :

430 - 200 = 230

230 x 2 = 460 €

Résiliation du bail

La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail d'une clause résolutoire. Il doit s'agir d'une clause prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.

Résiliation par la clause résolutoire

Commandement de payer

Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire doit prendre contact avec un huissier (particuliers) pour qu'il envoie au locataire (et à la personne qui s'est portée caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées.

Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le propriétaire et, à défaut d'accord, il doit saisir le juge du tribunal de son domicile.

Tribunal judiciaire ou de proximité

• demander des délais de paiement au juge en saisissant le tribunal de son domicile,

• demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL) (particuliers).

Tribunal judiciaire ou de proximité

• si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement,

• si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le tribunal pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion. Le propriétaire peut saisir le juge en référé (particuliers).

  Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Tribunal judiciaire ou de proximité

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit faire appel à un huissier (particuliers) pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal et obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

Décision du juge

Le tribunal apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Lorsque le juge a ordonné la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux.

Délais pour quitter le logement

À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire.

Le juge peut accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).